นายหน้าซื้อ-ขาย บ้าน ที่ดิน คอนโด ครบวงจร
คำตอบสั้น ๆ
การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยใช้เวลาเฉลี่ย 30-90 วันนับจากตกลงราคาถึงวันโอน ค่าธรรมเนียมโอนที่กรมที่ดินคิด 2% ของราคาประเมิน และมักแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย House4Sale ดูแลให้ตั้งแต่ตรวจโฉนด ตั้งราคา หาผู้ซื้อ ต่อรอง ทำสัญญา จนถึงยื่นโอนที่สำนักงานที่ดิน
การซื้อขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดหนึ่งครั้งมีจุดที่พลาดได้หลายสิบจุด ตั้งแต่ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ไม่สามารถซื้อขายได้จริง ภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียน ทางเข้าออกที่ไม่ใช่ทางสาธารณะ ไปจนถึงการคำนวณภาษีผิดจนเสียเงินเกินความจำเป็นหลักแสนบาท
House4Sale.biz ทำหน้าที่เป็นนายหน้ามืออาชีพที่ดูแลทั้งกระบวนการ เราตรวจสอบเอกสารสิทธิ์กับสำนักงานที่ดินก่อนประกาศขายทุกแปลง ตั้งราคาจากข้อมูลซื้อขายจริงในพื้นที่ ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของอยากได้ และทำการตลาดผ่าน Facebook Ads ที่ยิงตรงกลุ่มผู้ซื้อในรัศมีที่กำหนดได้จริง
สำหรับฝั่งผู้ซื้อ เราทำ due diligence ให้ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง ตรวจว่าโฉนดติดจำนอง อายัด หรือคดีความหรือไม่ ตรวจผังเมืองว่าที่ดินอยู่ในโซนสีอะไรและสร้างอะไรได้บ้าง และตรวจแนวเวนคืนก่อนที่เงินมัดจำจะออกจากมือคุณ
- ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพันกับสำนักงานที่ดินก่อนประกาศขาย
- ตั้งราคาจากข้อมูลการซื้อขายจริงในรัศมี 1-3 กม. ไม่ใช่การเดา
- ถ่ายภาพและทำคอนเทนต์ขาย พร้อมยิง Facebook Ads เจาะกลุ่มผู้ซื้อในพื้นที่
- คัดกรองผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจริงก่อนพาเข้าชม ประหยัดเวลาเจ้าของ
- ดูแลการยื่นโอนที่สำนักงานที่ดินและคำนวณภาษีให้ครบทุกรายการ
ขั้นตอนการทำงาน
- 1
ปรึกษาและสำรวจทรัพย์
เข้าพบเจ้าของที่ทรัพย์ ตรวจสภาพจริง วัดพื้นที่ใช้สอย ถ่ายภาพ และเก็บข้อมูลสิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน พร้อมขอสำเนาเอกสารสิทธิ์เพื่อนำไปตรวจสอบ
1 วัน
- 2
ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน
ตรวจหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินว่ามีจำนอง ภาระจำยอม อายัด หรือข้อจำกัดการโอนหรือไม่ ตรวจผังเมืองรวม แนวเวนคืน และสิทธิทางเข้าออก
3-7 วันทำการ
- 3
ประเมินราคาและวางกลยุทธ์ตั้งราคา
เทียบข้อมูลซื้อขายจริงในพื้นที่ ราคาประเมินกรมธนารักษ์ และราคาประกาศขายของคู่แข่ง แล้วเสนอช่วงราคาที่ขายได้จริงพร้อมประมาณการระยะเวลาขาย
2-3 วัน
- 4
ทำการตลาดและคัดกรองผู้ซื้อ
ถ่ายภาพระดับมืออาชีพ เขียนรายละเอียดทรัพย์ ลงประกาศทุกช่องทาง และยิง Facebook Ads เจาะกลุ่มเป้าหมายตามพื้นที่ อายุ และความสนใจ พร้อมคัดกรองผู้ซื้อก่อนนัดชม
ต่อเนื่องจนกว่าจะขายได้
- 5
เจรจาต่อรองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ต่อรองราคาและเงื่อนไขแทนเจ้าของ ร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขบังคับก่อน วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม และบทปรับกรณีผิดสัญญาให้ชัดเจน
3-7 วัน
- 6
ประสานสินเชื่อและเตรียมโอน
หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อ เราประสานกับธนาคารเรื่องการประเมินหลักประกันและเอกสาร พร้อมนัดวันโอนและคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้าให้ทั้งสองฝ่ายเห็นตัวเลขก่อน
30-45 วัน
- 7
โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ไปพร้อมคู่สัญญาที่สำนักงานที่ดิน ตรวจร่างสัญญาซื้อขาย ตรวจใบเสร็จค่าธรรมเนียมทุกรายการ และส่งมอบทรัพย์พร้อมกุญแจในวันเดียวกัน
ครึ่งวัน
เอกสารที่ต้องเตรียม
ผู้ขายบุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดินฉบับจริง (น.ส.4 จ.) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา
- ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนสมรส หรือใบสำคัญการหย่า พร้อมหนังสือยินยอมของคู่สมรส
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ส่วนกลาง (กรณีคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร)
ผู้ขายนิติบุคคล
- หนังสือรับรองบริษัทอายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) ฉบับล่าสุด
- รายงานการประชุมอนุมัติการขายทรัพย์สิน
- หนังสือบริคณห์สนธิและตราประทับบริษัท
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
ผู้ซื้อ
- บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา
- ทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามที่ตกลง
- หนังสืออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร (กรณีกู้)
ผู้ซื้อชาวต่างชาติ (เฉพาะห้องชุด)
- หนังสือเดินทางตัวจริงพร้อมสำเนาทุกหน้าที่มีตราประทับ
- แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET Form) หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากธนาคาร กรณีโอนเงินเข้าไทยตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด ว่ายังไม่เกินโควตา 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด
กรณีรับมรดก
- คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก
- ใบมรณบัตรของเจ้าของเดิม
- ทะเบียนบ้านที่ประทับตรา 'ตาย' แล้ว
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทายาททุกคน
- หนังสือยินยอมของทายาทที่ไม่ได้มาด้วยตนเอง
ค่าใช้จ่ายและภาษี
| รายการ | อัตรา | รายละเอียด |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ | 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ | เรียกเก็บที่สำนักงานที่ดินในวันโอน โดยทั่วไปตกลงแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) | เก็บเมื่อขายภายใน 5 ปีนับจากได้มา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน | เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | บุคคลธรรมดา: อัตราก้าวหน้า / นิติบุคคล: 1% ของราคาที่สูงกว่า | บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคิดอัตราภาษีก้าวหน้า ส่วนนิติบุคคลคิดอัตราคงที่ |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท | เฉพาะกรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อธนาคาร คิดจากวงเงินกู้ ไม่ใช่ราคาบ้าน |
| ค่าบริการนายหน้า | 3% ของราคาขาย | เรียกเก็บจากผู้ขายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จเท่านั้น ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ครอบคลุมค่าถ่ายภาพ ค่าโฆษณา และค่าดำเนินการทั้งหมด |
ข้อมูลอ้างอิง
ข้อควรระวัง
- ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เป็น ส.ป.ก.4-01 น.ส.2 หรือ ภ.บ.ท.5 ไม่สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายได้ อย่าวางมัดจำก่อนตรวจประเภทเอกสาร
- ที่ดินตาบอดที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะจะขายต่อยากมากและธนาคารมักไม่ปล่อยสินเชื่อ ต้องตรวจสิทธิทางเข้าออกที่จดทะเบียนภาระจำยอมไว้จริง
- อย่าวางมัดจำโดยไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาต้องระบุวันโอน ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมแต่ละรายการ และเงื่อนไขคืนมัดจำหากกู้ไม่ผ่าน
- ตรวจว่าเจ้าของที่ลงนามคือผู้มีชื่อในโฉนดจริง หากมอบอำนาจต้องมีหนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 ที่กรอกครบถ้วน ไม่เซ็นกระดาษเปล่า
- หากผู้ขายสมรสแล้วแต่คู่สมรสไม่มาด้วย ต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรส มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียน
- ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในนามบุคคลไม่ได้ และการใช้บริษัทนอมินีถือครองที่ดินแทนเป็นความผิดตามกฎหมาย
- ตรวจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระ รวมถึงค่าส่วนกลางค้างจ่าย เพราะภาระเหล่านี้จะตกกับผู้ซื้อหากไม่เคลียร์ก่อนโอน
ขายเองกับใช้นายหน้ามืออาชีพ ต่างกันอย่างไร
| หัวข้อ | ขายเอง | ใช้ House4Sale | |
|---|---|---|---|
| การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ | ต้องเดินเรื่องเอง เสี่ยงมองข้ามภาระผูกพัน | ตรวจกับสำนักงานที่ดินให้ก่อนประกาศขาย | |
| การตั้งราคา | มักตั้งจากราคาที่อยากได้ ทำให้ขายไม่ออก | ตั้งจากข้อมูลซื้อขายจริงในรัศมี 1-3 กม. | |
| ช่องทางการตลาด | โพสต์ในกลุ่มเฟซบุ๊กทั่วไป เข้าถึงจำกัด | ลงทุกช่องทาง + Facebook Ads เจาะกลุ่มพื้นที่ | |
| การคัดกรองผู้ซื้อ | เสียเวลาพาชมกับคนที่ไม่มีกำลังซื้อ | คัดกรองความสามารถทางการเงินก่อนนัดชม | |
| การต่อรอง | ต่อรองกับผู้ซื้อโดยตรง มักเสียเปรียบทางอารมณ์ | มีตัวกลางต่อรองแทน รักษาราคาได้ดีกว่า | |
| วันโอน | ต้องคำนวณภาษีเองและรอคิวที่สำนักงานที่ดิน | เตรียมเอกสารครบ คำนวณภาษีล่วงหน้า มีทีมไปด้วย | |
| ค่าใช้จ่าย | ไม่มีค่านายหน้า แต่มักขายได้ราคาต่ำกว่าและใช้เวลานานกว่า | 3% เมื่อขายสำเร็จ ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า |
คำถามที่พบบ่อย
ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
การขายอสังหาริมทรัพย์มีภาษีและค่าธรรมเนียม 4 รายการหลัก คือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากถือครองไม่ถึง 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% แทนหากไม่เข้าเงื่อนไข และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง เราคำนวณตัวเลขจริงให้คุณดูก่อนวันโอนเสมอ
ขายบ้านใช้เวลานานแค่ไหน
โดยเฉลี่ยบ้านที่ตั้งราคาเหมาะสมในเขตเมืองขอนแก่นใช้เวลาประมาณ 3-6 เดือนจึงปิดการขาย ส่วนที่ดินเปล่านอกเขตเมืองอาจใช้เวลา 6-12 เดือน ปัจจัยที่ทำให้ขายเร็วที่สุดคือราคาที่สอดคล้องกับตลาดและคุณภาพของภาพถ่ายที่ใช้โฆษณา
ค่านายหน้าคิดอย่างไร ต้องจ่ายล่วงหน้าไหม
ค่าบริการนายหน้าคิด 3% ของราคาขายจริง เรียกเก็บเฉพาะเมื่อโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จที่สำนักงานที่ดินแล้วเท่านั้น ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ค่าถ่ายภาพ ค่าโฆษณา Facebook และค่าเดินทางพาลูกค้าชมทรัพย์ เรารับผิดชอบเองทั้งหมด
ชาวต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินในไทยได้ไหม
ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดคอนโดในนามบุคคลได้ ภายใต้โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องนำเงินเข้าจากต่างประเทศพร้อมมีเอกสาร FET แต่ไม่สามารถถือครองที่ดินในนามบุคคลได้ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือการเช่าระยะยาว 30 ปีที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน
ซื้อที่ดินต้องตรวจอะไรบ้างก่อนวางมัดจำ
ต้องตรวจ 5 อย่างเป็นอย่างน้อย คือ ประเภทเอกสารสิทธิ์ว่าโอนได้จริงหรือไม่ ภาระผูกพันหลังโฉนดเช่นจำนองหรืออายัด สิทธิทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ผังเมืองรวมว่าที่ดินอยู่ในโซนสีอะไรและสร้างอะไรได้ และแนวเวนคืนของหน่วยงานรัฐ House4Sale ตรวจทั้ง 5 ข้อนี้ให้ฟรีก่อนคุณตัดสินใจ
ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคารไม่ผ่านจะเป็นอย่างไร
สัญญาจะซื้อจะขายที่เราร่างให้จะระบุเงื่อนไขบังคับก่อนไว้เสมอว่า หากผู้ซื้อยื่นกู้แล้วไม่ผ่านภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำเต็มจำนวนโดยไม่มีเบี้ยปรับ เงื่อนไขนี้คุ้มครองทั้งสองฝ่ายและป้องกันข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุด
บริการอื่นที่เกี่ยวข้อง
ให้เราดูแลการซื้อขายให้ครบจบที่เดียว
ไม่ต้องเสียเวลาวิ่งสำนักงานที่ดินเอง ไม่ต้องกังวลว่าคำนวณภาษีผิด และไม่ต้องรับความเสี่ยงจากเอกสารที่มองข้าม โทรหาเราหรือทักไลน์เพื่อรับคำปรึกษาฟรี พร้อมประเมินราคาทรัพย์ให้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย