ประเมินราคาทรัพย์ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ และบริการจัดการเอกสารโอนกรรมสิทธิ์
คำตอบสั้น ๆ
ราคาอสังหาริมทรัพย์มี 3 แบบที่ต่างกัน คือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียม ราคาประเมินของธนาคารที่ใช้กำหนดวงเงินกู้ และราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริง House4Sale ประเมินราคาตลาดจากข้อมูลซื้อขายจริงในพื้นที่ให้ฟรี และรับจัดการเอกสารโอนที่สำนักงานที่ดินให้ครบทุกขั้นตอน
คนส่วนใหญ่ตั้งราคาบ้านจากราคาที่เพื่อนบ้านประกาศขาย ซึ่งเป็นข้อมูลที่ผิดเพราะราคาประกาศไม่ใช่ราคาที่ขายได้จริง ผลคือทรัพย์ค้างตลาดเป็นปี แล้วต้องลดราคาต่ำกว่าที่ควรจะได้ในตอนแรก
เราประเมินราคาจากสามแหล่งประกอบกัน คือข้อมูลการซื้อขายจริงในรัศมีใกล้เคียง ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ และสภาพจริงของทรัพย์ที่เราไปดูด้วยตาตัวเอง แล้วสรุปเป็นช่วงราคาพร้อมเหตุผลประกอบให้เจ้าของเห็นชัดว่าตัวเลขมาจากไหน
ส่วนงานเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ เราให้บริการแม้กับผู้ที่ตกลงซื้อขายกันเองแล้ว เพราะขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินมีรายละเอียดมาก ทั้งการเตรียมเอกสารให้ครบ การคำนวณภาษี การจองคิว และการตรวจร่างสัญญาก่อนลงนาม ซึ่งความผิดพลาดเพียงจุดเดียวทำให้ต้องเลื่อนวันโอนออกไปอีกหลายสัปดาห์
- ประเมินราคาตลาดฟรี จากข้อมูลซื้อขายจริงไม่ใช่ราคาประกาศ
- อธิบายความต่างของราคาประเมินราชการ ราคาธนาคาร และราคาตลาด
- คำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนทุกรายการให้เห็นตัวเลขล่วงหน้า
- เตรียมเอกสาร จองคิว และดำเนินการที่สำนักงานที่ดินแทน
- ให้คำปรึกษาเรื่องมรดก การแบ่งแยกโฉนด และการไถ่ถอนจำนอง
ขั้นตอนการทำงาน
- 1
รับข้อมูลทรัพย์เบื้องต้น
ส่งสำเนาโฉนด ที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ และภาพถ่ายมาทางไลน์ เราตรวจข้อมูลเบื้องต้นและแจ้งช่วงราคาคร่าว ๆ ให้ทราบก่อน
ภายใน 24 ชั่วโมง
- 2
สำรวจทรัพย์จริง
เข้าดูสภาพทรัพย์ ทำเล ทางเข้าออก สภาพแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ข้อมูลบนกระดาษบอกไม่ได้
1 วัน
- 3
วิเคราะห์ข้อมูลเปรียบเทียบ
รวบรวมข้อมูลการซื้อขายจริงของทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงในรัศมี 1-3 กม. ปรับค่าตามขนาด อายุอาคาร และทำเล
2-3 วัน
- 4
ส่งมอบรายงานประเมินราคา
สรุปเป็นช่วงราคาแนะนำ พร้อมข้อมูลเปรียบเทียบ ประมาณการระยะเวลาขาย และข้อเสนอแนะการปรับปรุงที่คุ้มค่า
1 วัน
- 5
ตรวจสอบเอกสารก่อนโอน
ตรวจความครบถ้วนของเอกสารทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ตรวจภาระผูกพันหลังโฉนด และคำนวณภาษีทุกรายการ
3-7 วัน
- 6
นัดหมายและดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
จองคิว เตรียมแบบฟอร์ม ตรวจร่างสัญญาซื้อขายก่อนลงนาม และตรวจใบเสร็จทุกใบก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน
ครึ่งถึงหนึ่งวัน
เอกสารที่ต้องเตรียม
สำหรับการประเมินราคา
- สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- ภาพถ่ายทรัพย์ทั้งภายในและภายนอก
- ขนาดพื้นที่ใช้สอยและจำนวนห้อง
- ปีที่สร้างหรือปีที่ต่อเติมล่าสุด
- แผนผังหรือแบบแปลน (ถ้ามี)
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ฝั่งผู้ขาย
- โฉนดฉบับจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านฉบับจริง
- ทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ส่วนกลาง (คอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร)
- ใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีล่าสุด
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ฝั่งผู้ซื้อ
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านฉบับจริง
- แคชเชียร์เช็คตามยอดที่ตกลง
- หนังสืออนุมัติสินเชื่อ (กรณีกู้)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
กรณีโอนมรดก
- คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก
- ใบมรณบัตร
- ทะเบียนบ้านประทับตราตาย
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทายาททุกคน
- พินัยกรรม (ถ้ามี)
กรณีให้โดยเสน่หาระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน
- เอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนบ้านที่ระบุความเป็นบิดามารดา
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย
- โฉนดฉบับจริง
ค่าใช้จ่ายและภาษี
| รายการ | อัตรา | รายละเอียด |
|---|---|---|
| ประเมินราคาเบื้องต้น | ไม่มีค่าใช้จ่าย | สำหรับเจ้าของที่พิจารณาจะขายหรือฝากขายกับเรา |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน | เรียกเก็บที่สำนักงานที่ดินในวันโอน คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย |
| ค่าธรรมเนียมการให้ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน | 0.5% ของราคาประเมิน | การโอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายเสียค่าธรรมเนียมในอัตราพิเศษ และได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ค่าธรรมเนียมการโอนมรดก | 0.5% ของราคาประเมิน | การจดทะเบียนโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมเสียในอัตราพิเศษ |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ สูงสุด 200,000 บาท | กรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อ คิดจากวงเงินกู้ |
| ค่าบริการจัดการเอกสารโอน | แจ้งเป็นรายกรณี | สำหรับผู้ที่ตกลงซื้อขายกันเองแล้วและต้องการให้เราดูแลเฉพาะขั้นตอนเอกสารและวันโอน แจ้งราคาชัดเจนก่อนเริ่มงาน |
ข้อมูลอ้างอิง
ข้อควรระวัง
- ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ไม่ใช่ราคาตลาด อย่าใช้ตั้งราคาขาย เพราะมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงมาก แต่เป็นฐานที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอน
- ราคาประเมินของธนาคารมีไว้กำหนดวงเงินสินเชื่อ ธนาคารมักให้กู้ตามราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินของธนาคาร
- หากคู่สัญญาแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความจริงเพื่อลดภาษี ถือเป็นการหลีกเลี่ยงภาษีที่มีความผิดตามกฎหมาย และทำให้ผู้ซื้อกู้ได้น้อยลงด้วย
- ตรวจให้แน่ใจว่าผู้จัดการมรดกได้รับการแต่งตั้งโดยคำสั่งศาลแล้ว มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนมรดก
- การแบ่งแยกโฉนดต้องรังวัดโดยเจ้าพนักงานที่ดินและใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน ควรวางแผนล่วงหน้าก่อนตกลงวันโอน
- ตรวจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระก่อนวันโอน เพราะภาระที่ค้างจะติดไปกับทรัพย์
- อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีข้างต้นเป็นอัตราตามหลักเกณฑ์ทั่วไป ณ วันที่เผยแพร่ และอาจมีมาตรการลดหย่อนชั่วคราวของรัฐเป็นช่วง ๆ กรุณาสอบถามเพื่อยืนยันอัตราที่ใช้จริงในวันโอนของคุณ
ราคาประเมิน 3 แบบ ต่างกันอย่างไร
| หัวข้อ | ราคาประเมินราชการ | ราคาประเมินธนาคาร | ราคาตลาด | |
|---|---|---|---|---|
| ผู้กำหนด | กรมธนารักษ์ | บริษัทประเมินที่ธนาคารรับรอง | ผู้ซื้อและผู้ขายในตลาดจริง | |
| ใช้ทำอะไร | คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน | กำหนดวงเงินสินเชื่อ | ตั้งราคาขายและต่อรอง | |
| ระดับราคา | มักต่ำกว่าราคาตลาด | ใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย | ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง | |
| ปรับปรุงเมื่อใด | ตามรอบบัญชีของกรมธนารักษ์ | ทุกครั้งที่ยื่นขอสินเชื่อ | เปลี่ยนตามอุปสงค์อุปทานตลอดเวลา | |
| ใช้ตั้งราคาขายได้ไหม | ไม่ควร | ใช้ประกอบได้ | ใช้เป็นหลัก |
คำถามที่พบบ่อย
ประเมินราคาบ้านฟรีจริงไหม มีเงื่อนไขอะไร
ฟรีจริงสำหรับเจ้าของที่กำลังพิจารณาขายหรือฝากขายในพื้นที่ที่เราให้บริการ ไม่มีข้อผูกมัดว่าต้องฝากขายกับเรา คุณจะได้รายงานช่วงราคาพร้อมข้อมูลเปรียบเทียบและประมาณการระยะเวลาขายไปใช้ตัดสินใจ
ราคาประเมินของกรมธนารักษ์กับราคาตลาดต่างกันแค่ไหน
ต่างกันได้มากและไม่มีสัดส่วนตายตัว ในทำเลที่ตลาดคึกคักราคาตลาดอาจสูงกว่าราคาประเมินหลายเท่า ขณะที่ในบางพื้นที่อาจใกล้เคียงกัน จึงไม่ควรใช้ราคาประเมินราชการมาตั้งราคาขาย แต่ใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมโอนเท่านั้น
ตกลงซื้อขายกันเองแล้ว ให้ช่วยแค่เรื่องเอกสารโอนได้ไหม
ได้ครับ เป็นบริการที่มีคนใช้บ่อย เราจะตรวจเอกสารทั้งสองฝั่ง ตรวจภาระผูกพันหลังโฉนด คำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนให้เห็นตัวเลขล่วงหน้า จองคิว และไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินพร้อมคุณ ค่าบริการแจ้งเป็นรายกรณีตามความซับซ้อนและระยะทาง
โอนบ้านให้ลูกเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่
การจดทะเบียนให้โดยเสน่หาระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานโดยชอบด้วยกฎหมาย เสียค่าธรรมเนียมในอัตราพิเศษ 0.5% ของราคาประเมิน และได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ยังอาจมีภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ในบางกรณี เราคำนวณตัวเลขจริงตามกรณีของคุณให้ก่อนถึงวันโอน
โอนมรดกต้องทำอย่างไร
ต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอตั้งผู้จัดการมรดกก่อน เมื่อได้คำสั่งศาลแล้วจึงนำไปยื่นจดทะเบียนโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินพร้อมใบมรณบัตร ทะเบียนบ้านที่ประทับตราตาย และเอกสารของทายาททุกคน ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้ทายาทโดยธรรมอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน
วันโอนใช้เวลานานแค่ไหนที่สำนักงานที่ดิน
หากเอกสารครบและจองคิวไว้ล่วงหน้า โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณครึ่งวัน แต่หากเอกสารขาดแม้เพียงรายการเดียว เช่น หนังสือยินยอมคู่สมรส หรือหนังสือรับรองปลอดหนี้ส่วนกลาง จะต้องเลื่อนวันโอนออกไป ซึ่งเป็นเหตุผลที่เราตรวจเอกสารให้ครบก่อนเสมอ
บริการอื่นที่เกี่ยวข้อง
อยากรู้ว่าทรัพย์ของคุณมีมูลค่าเท่าไหร่
ส่งสำเนาโฉนดและภาพถ่ายมาทางไลน์ เราประเมินราคาตลาดให้ฟรีพร้อมข้อมูลเปรียบเทียบ และถ้าคุณตกลงซื้อขายกันเองอยู่แล้ว เราก็รับดูแลเฉพาะขั้นตอนเอกสารโอนให้ได้เช่นกัน